對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，買房子是一生中最大的一筆交易。這就是為什么第一次買房是如此重要。在一些人看來(lái)，買房子就是一系列名目繁多的規(guī)章制度。然而，只要你具備相關(guān)的知識(shí)和技巧，你就可以快而有效地開(kāi)始逐步實(shí)現(xiàn)你的買房夢(mèng)想。

部分1 準(zhǔn)備資金

提高你的信用報(bào)告評(píng)分。你的信用積分（通常是300-850）越高,你將有能申請(qǐng)更好的利率。這是非常重要的。一個(gè)4.5%的利息抵押貸款和5%的利息抵押貸款可能意味著“數(shù)萬(wàn)美元”的差別。

獲得一份你的信用報(bào)告。你能在這上面看到你的信用記錄。還清信用卡債務(wù)，解決任何信用爭(zhēng)端或拖欠。

獲取預(yù)先批準(zhǔn)以獲得你實(shí)際可以支付的金額。在兩周內(nèi)向銀行申請(qǐng)，以便不會(huì)損害你的信用報(bào)告。在這“之前”聯(lián)系一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，這樣你就知道你是否能承擔(dān)費(fèi)用，以免你貪戀一所你根本無(wú)法承擔(dān)的房子。

賣方“喜歡”預(yù)先得到批準(zhǔn)的買家。貸款人往往會(huì)給預(yù)先獲得批準(zhǔn)的買家開(kāi)綠燈，這意味著交易的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)更少。

不要通過(guò)了初審而沒(méi)有預(yù)先獲得批準(zhǔn)。這兩者是有區(qū)別的。預(yù)先批準(zhǔn)意味著貸方在看過(guò)你的資金情況之后會(huì)給你準(zhǔn)備貸款。而通過(guò)初審只是意味著貸款人“預(yù)計(jì)”可以借款給你，但這并不意味著你一定會(huì)得到貸款。

購(gòu)買抵押貸款。等等——為什么要先購(gòu)買抵押貸款再?zèng)Q定買房子？這不是本末倒置了嗎？并不是這樣。在你買房子之前購(gòu)買貸款可以很有益，其中有一個(gè)很重要的原因：

在你買房子“之前”最好知道你自己能貸多少款。很多人貪戀一所房子——但是他們買不起，他們就開(kāi)始努力尋找能夠支付房子的貸款。而先購(gòu)買貸款再看房子，雖然不那么酷但是肯定是聰明的做法。你將會(huì)知道這個(gè)房子是不是在你的承受范圍之內(nèi)。

想一想你能承受的首付是多少。這應(yīng)該成為你的貸款的一部分，雖然你不一定知道什么時(shí)候購(gòu)買貸款。在心里要有一個(gè)大致的概念，這篇文章之后會(huì)提及

了解貸方正在使用的利率是多少，決定你是否能夠申請(qǐng)到這筆貸款?！?8和36”是比較常見(jiàn)的利率。[3]這意味著你的總收入（稅前）的28%必須能夠支付你的預(yù)期住房費(fèi)用（包括貸款的本金及利息，以及房地產(chǎn)稅和保險(xiǎn)）。每月需要償還的債務(wù)加上你的住房費(fèi)用，不能超出你的總收入的36%.計(jì)算你總收入的這兩個(gè)百分比（$3750的28% and 36%分別就是$1050 and $1350）。你每月的支付債務(wù)和這兩個(gè)金額的差距不能超過(guò)$300，否則你將不能獲得批準(zhǔn)。

如果你符合條件,查看首次購(gòu)房者的程序。這些通常有較低的首付款要求。這些都是由不同的州，地方政府。你也可以不受處罰地從你的401(k)或羅斯個(gè)人退休帳戶獲得高達(dá)10000美元。尋問(wèn)你的經(jīng)紀(jì)人或雇主的人力資源部門關(guān)于借款的細(xì)節(jié)。

委托和雇傭一個(gè)律師（可選）。如果你希望買房變得簡(jiǎn)單，那么你可能只需要一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，托管公司，也可以是一個(gè)抵押貸款經(jīng)紀(jì)人。但是話又說(shuō)回來(lái)，事情不可能永遠(yuǎn)都如同預(yù)期的那樣發(fā)展。在以下情況你需要雇傭一個(gè)誠(chéng)實(shí)的、有信譽(yù)的、代理費(fèi)（相對(duì)）便宜的律師：

雇傭律師的費(fèi)用比起你買房子的費(fèi)用只是九牛一毛。

你要購(gòu)買的房子是喪失抵押品贖回權(quán)或者遺囑認(rèn)證的，這意味著這所房子是作為已故人房地產(chǎn)進(jìn)行分配安置的。

你懷疑賣家想要迅速退出交易或者你不信任他們。

你所在的州不要求律師在場(chǎng)，而其他六個(gè)州要求律師在場(chǎng)。

找你所在州的房地產(chǎn)委員會(huì)核實(shí)這是否能在本州通用。

部分2 買房

找到一個(gè)好的房地產(chǎn)代理在搜索和談判過(guò)程代表你。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該具備以下特點(diǎn):和藹可親、開(kāi)放、有趣、輕松、自信、合格。熟悉代理的利率、方法、經(jīng)驗(yàn)和培訓(xùn)。找一個(gè)本地的全職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人居住地方,每年完成數(shù)次代理,素以忙碌著稱。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般是為賣家服務(wù)，但這不一定是壞事。一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作是連接想買房的人和賣房的人。處于這個(gè)原因，一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是在出售購(gòu)買房屋方面是很有經(jīng)驗(yàn)的。一個(gè)很好的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將用他的經(jīng)驗(yàn)把“合適的”房子賣給“合適的”買主——你。

當(dāng)你找到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人時(shí)，盡可能詳細(xì)地描述你期待的家是什么樣子——浴室和臥室的數(shù)量，附加車庫(kù)、土地以及其他可能很重要的事，比如好的照明或留給孩子玩的庭院空間。

使用多重服務(wù)上市列表在你的區(qū)域搜索房地產(chǎn)交易情況的服務(wù)系統(tǒng)。多重上市服務(wù)列表會(huì)讓你了解哪些市場(chǎng)是在你的承受范圍之內(nèi)的。你的代理可以為您做這件事。

如果你雇傭了一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，不要直接讓經(jīng)紀(jì)人去看房子，除非你已經(jīng)決定讓他們代表你否則不要讓他們?yōu)槟阕鍪隆驗(yàn)橹挥锌蛻糍?gòu)買了房子他們才獲得報(bào)酬。而且你讓他們免費(fèi)給你做事是不公平的，因?yàn)槟阒滥悴粫?huì)讓他們來(lái)給你買房子。

在你的范圍之內(nèi)尋找房子。讓你的經(jīng)紀(jì)人開(kāi)始為你找房子，但是要讓他知道你的預(yù)算是多少。通常的經(jīng)驗(yàn)是你可以負(fù)擔(dān)一所你家庭年收入2.5倍的房子。例如，你的年總收入是$85000，你應(yīng)該能負(fù)擔(dān)得起至少$210000的抵押貸款甚至更多。

利用在線抵押計(jì)算器處理數(shù)據(jù),并記住之前的抵押貸款。在你準(zhǔn)備尋找你夢(mèng)想的房子的同時(shí)也要把這些數(shù)字記在心里。

開(kāi)始思考你真正要的是房子的什么。你可能已經(jīng)有一些模糊的想法，但是沒(méi)有細(xì)節(jié)。這里有兩件事情值得你和你的家人特別注意：

在未來(lái)幾年中你和你的家庭需要什么。也許你們現(xiàn)在只是一對(duì)夫妻，但未來(lái)有要孩子的計(jì)劃嗎？一個(gè)舒服的二人之家要擠三個(gè)或四個(gè)人就會(huì)比較痛苦了。

你愿意做什么樣的權(quán)衡？換句話說(shuō)，你優(yōu)先考慮的是什么？盡管我們相信買房子是直截了當(dāng)?shù)氖?，但是它往往是一個(gè)我們必須妥協(xié)的復(fù)雜考驗(yàn)。你是不是更在乎有好小區(qū)、好學(xué)校大的后院？你是否需要一個(gè)比豪華臥室還大的的又大又可用的廚房？你愿意在節(jié)省時(shí)間上面做犧牲嗎？

你預(yù)計(jì)你的收入在未來(lái)幾年會(huì)增加多少？如果你的收入增連續(xù)幾年增加3%而且你又在一個(gè)安穩(wěn)的行業(yè)有一份安全的工作，那么你可以放心，購(gòu)買一個(gè)昂貴但是合理的按揭也是有可能的。很多購(gòu)房者購(gòu)買相對(duì)昂貴的房子但在一兩年之內(nèi)就變成了他們的貸款。

確定你想生活的區(qū)域?？纯锤浇袥](méi)有合適的?？纯磧r(jià)格、家居設(shè)計(jì)、鄰近購(gòu)物、學(xué)校和其他設(shè)施。閱讀當(dāng)?shù)氐膱?bào)紙，如果有當(dāng)?shù)厝说脑捳宜麄兞奶?。不要僅僅局限于房子，要看附近社區(qū)還有附近其他房屋的條件，確保你的房子各方面都讓你滿意。

房屋的地理位置有的時(shí)候比這個(gè)房屋本身更重要，因?yàn)樗艽蟪潭壬嫌绊懥朔课莸霓D(zhuǎn)售價(jià)格。利用聯(lián)邦住房管理局203(K)項(xiàng)目購(gòu)買一個(gè)待修房|購(gòu)買待修房在一個(gè)合適的社區(qū)是一筆很好的投資，你需要識(shí)別哪些社區(qū)能夠嶄露頭角——很多人想要居住的地方——這樣可以讓你把一個(gè)便宜的東西升值。

尋訪一些對(duì)外開(kāi)放的房子來(lái)衡量市場(chǎng)情況，親眼看看你想要的是什么。注意整體布局、臥室和浴室的數(shù)量，廚房設(shè)施和存儲(chǔ)。在每天不同時(shí)間對(duì)你感興趣的房子檢查它的交通和擁擠情況，停車位，噪聲水平和一般的活動(dòng)。一個(gè)看起來(lái)安靜的地區(qū)有可能變成高峰時(shí)間的一個(gè)熱鬧捷徑，而如果你每天只開(kāi)車經(jīng)過(guò)一次這里你將不會(huì)了解到這些情況。

看附近的一些可比住宅。如果你不知道價(jià)格，找當(dāng)?shù)氐脑u(píng)估師做房屋評(píng)價(jià)，還能讓他們看比較數(shù)據(jù)。當(dāng)評(píng)價(jià)一所房子，評(píng)價(jià)師將尋找比較案例或“對(duì)比”，比如房屋面積相似、類似功能、大小的房屋。如果你的房屋比參照房屋更昂貴，或者鑒定人員必須在不同的細(xì)分或超過(guò)半英里遠(yuǎn)的地區(qū)找到參照房屋，那么你就要當(dāng)心了！永遠(yuǎn)不要買這一區(qū)域內(nèi)最貴的房屋。你的銀行可能不會(huì)為這所房屋借貸，而你將不會(huì)看到這所房屋的價(jià)值。如果可以，你可以在附近社區(qū)買一所最便宜的房子——因?yàn)橹車姆孔淤u得都比你買的貴，你的房屋會(huì)升值。

部分3 提供報(bào)價(jià)

如果可能，根據(jù)賣方的情況給出你的報(bào)價(jià)。這很不容易，通常是不可能的，但在一些大的交易中不妨嘗試一下。這里有一些在報(bào)價(jià)時(shí)你可以考慮的東西：

賣方的金融前景如何？他們是急需要錢還是他們已經(jīng)有了很多資金？資金拮據(jù)的賣家更有可能削弱他們的要價(jià)。

這所房屋放在市場(chǎng)中交易有多久？一直在市場(chǎng)上等待交易的房屋通?？梢詨旱蛢r(jià)格。

他們已經(jīng)有另外的房子了？如果賣房不是在出售他們目前生活的房子，那么它更有可能出更低的價(jià)格。

看參照房屋給出你的報(bào)價(jià)。其他的房屋的起價(jià)多少（“問(wèn)價(jià)格”），他們是怎么賣的？如果這片區(qū)域的房屋通常是“低于”要價(jià)的5%出售，那么可以報(bào)一個(gè)比要價(jià)低8%到10%的價(jià)格。

計(jì)算你預(yù)期的住房費(fèi)用。估摸計(jì)算你所在區(qū)域的年房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)，加上你想要購(gòu)買房子的平均價(jià)格，還要加上你能承擔(dān)的借款手續(xù)費(fèi)|手續(xù)費(fèi)。（這些各種各樣的花費(fèi)通常占你借款的3%-6%。信用合作社通常會(huì)向它的會(huì)員提供更低的借款手續(xù)費(fèi)。）把它們整體加到抵押貸款中去（你可以 或者自己制作一個(gè)表格。如果這個(gè)數(shù)目超過(guò)了你28%的總收入（無(wú)論你的貸方使用的利率是多么低）你都將很難獲得抵押貸款。

決定你要不要賣掉現(xiàn)在的房子來(lái)買一個(gè)新的房子。如果是這樣，你將要買的房子很大程度上決定于你賣的那筆買賣做得如何。這種情況對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)一般比較危險(xiǎn)和不可取，因?yàn)槌琴I方賣出房子否則這筆交易就不可能完成。而你也許想把你現(xiàn)在的房子先放到市場(chǎng)上。

你也許會(huì)真的很喜歡一所房子，而且準(zhǔn)備給出比要價(jià)還要高的價(jià)格，但是經(jīng)濟(jì)學(xué)的供給關(guān)系有可能會(huì)讓你為難。如果很多人為少數(shù)房子競(jìng)爭(zhēng)，而且準(zhǔn)備給出能給的最高價(jià)格競(jìng)價(jià)。一些房屋購(gòu)買者不相信競(jìng)相標(biāo)價(jià)，你會(huì)很容易發(fā)現(xiàn)自己正在競(jìng)價(jià)中失敗而且永遠(yuǎn)也不可能會(huì)標(biāo)中你心儀的房子。如果你想拿下自己真的非常非常喜歡的房子，那么準(zhǔn)備好高標(biāo)價(jià)吧！

當(dāng)你準(zhǔn)備正式提供報(bào)價(jià)時(shí)，跟你的經(jīng)紀(jì)人商量一下。雖然各個(gè)地方的報(bào)價(jià)提交指南有可能不同，但是通常都是這樣的：你提交你的報(bào)價(jià)到你的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，然后他把報(bào)價(jià)再報(bào)給賣方的代表。賣方然后決定是接受，拒絕還是還價(jià)。

要在你的報(bào)價(jià)里面包含保證金。一旦你簽署一份報(bào)價(jià)，你是第三方托管，這意味著除非你不能得到最終的抵押貸款批準(zhǔn)否則你是一定要購(gòu)買這所房子的，否則你會(huì)損失你的保證金。在托管（通常是30至90天）過(guò)程中，你的銀行會(huì)安排購(gòu)買資金給你提供抵押貸款。

部分4 成交

確定你需要預(yù)先提供的首付。首付建立股權(quán)或者房屋所有權(quán)。這部分錢是你不需要支付利息的。你在首付上付款越多，你之后在房子上付的錢將會(huì)越少。

你需要把房子的“估定價(jià)值”下調(diào)10%-20%。[8]“注意,估定價(jià)值可能高于或低于房子的銷售價(jià)格”。如果你有 $30,000來(lái)支付首付，例如，你可以用它來(lái)作為一個(gè)價(jià)格在 $300000（首付10%）或者$150000（首付20%）的首付。通常來(lái)說(shuō)都會(huì)付更少的，但是也并非總是如此，你需要支付 私人按揭保險(xiǎn)(PMI)，這會(huì)增加你每月的住房成本但是可以申請(qǐng)減稅。

如果你不能承擔(dān)你房子的首付10%-20%，但是你有好的信譽(yù)和穩(wěn)定的收入，抵押貸款經(jīng)紀(jì)人可以幫助你聯(lián)合支付或者申請(qǐng)聯(lián)邦住宅管理局貸款。那樣的話，那你就能第一次抵押貸款80%房子的價(jià)格，第二次抵押貸款剩余的金額。但是第二次抵押貸款的利率會(huì)更高，利息支付是免稅的加上聯(lián)合支付的款項(xiàng)應(yīng)該比第一次貸款加上PMI更低。如果你買新房，可以考慮用尼希米項(xiàng)目獲得首付幫助。

確保最終驗(yàn)收是建立在合理的基礎(chǔ)上。房屋檢查。要求進(jìn)行如下的調(diào)查和報(bào)告：檢查、害蟲(chóng)、干腐物、氡、有害物質(zhì)、山體滑坡、洪水平原,地震斷層和犯罪統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。（你通常會(huì)用7-10天來(lái)完成檢查-確保你的代理詳細(xì)告訴你檢查結(jié)果之后再簽訂房屋購(gòu)買合同。）

房屋的檢驗(yàn)成本在$150到 $500之間，這取決于區(qū)域的不同，而它可以防止一個(gè)$100,000的錯(cuò)誤。這點(diǎn)對(duì)于老房子來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，比如說(shuō)你想避免含鉛的涂料、石棉絕熱體和模具，那么房屋檢驗(yàn)必不可少。

如果你想要用你的檢驗(yàn)結(jié)果來(lái)協(xié)商降低你的購(gòu)買價(jià)格，不要參考你合同里面的檢驗(yàn)或投標(biāo)。貸款機(jī)構(gòu)可能會(huì)要求看你的檢查副本，這會(huì)取代他們的評(píng)估師的評(píng)估。

檢查房子的能源都是完好可用的，確保合同中的每一項(xiàng)都可以使用。檢查能源是房屋購(gòu)買中很重要的一部分。如果不知道房屋的制冷和制熱的花費(fèi)，這將有可能使一個(gè)潛在的金融災(zāi)難發(fā)生。購(gòu)房者在計(jì)算一項(xiàng)新的房屋預(yù)算是往往會(huì)“瞎猜”，這些估計(jì)可能會(huì)有很嚴(yán)重的錯(cuò)誤，而這將會(huì)使家庭財(cái)政狀況陷入可怕的境地。

停止托管。這通常是在第三方托管辦公室進(jìn)行，需要簽署相關(guān)財(cái)產(chǎn)文件以及你的抵押貸款文件。這些文件包括證書(shū)，證明你對(duì)于房子的所有權(quán)，還有名字，這會(huì)表明沒(méi)有人聲稱是他所有或者留置他。只要還存在任何問(wèn)題，一定要把問(wèn)題解決之后再付錢，這會(huì)激勵(lì)賣家為了拿到錢快速有效地補(bǔ)救任何問(wèn)題。

考慮讓你的房地產(chǎn)律師去審核停止托管的文件，代表你正在停止托管。再次說(shuō)明，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無(wú)法給你法律建議。律師通常會(huì)為他們?cè)谀抢锏膸追昼娛杖?$200-$400，但是他們的的確確會(huì)給你帶來(lái)幫助。

小提示

在想開(kāi)始買房之前確保你有存款！

不要愛(ài)上一個(gè)特定的房子。你能找到自己真正喜歡的固然很好，但是如果你在心里對(duì)房屋有所設(shè)定，你最終可能會(huì)支付比它原本價(jià)值更多的成本，因?yàn)槟銉A注了感情。這筆交易也有可能會(huì)分崩離析。愿意放棄任何一所房子，沒(méi)有哪所房屋可以好到賣方能漫天要價(jià)。

警示

賣方不允許房屋檢查，那他一定是有什么東西想隱瞞——果斷不要這個(gè)房子！

現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)情況很糟糕，有人說(shuō)這是買房子的好時(shí)機(jī)（價(jià)格低），但也有人說(shuō)這并不是一個(gè)進(jìn)入房地產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。在購(gòu)買之前一定要好好討論考慮所有的建議。

提防一個(gè)急于出售房屋的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。他們可能知道會(huì)有不好的事情發(fā)生，比如市場(chǎng)崩潰。一定要提防那些代理提供的不尋常提議。