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上一篇分析了葡萄牙房市現(xiàn)狀（淺析疫情對葡萄牙房地產(chǎn)市場的影響（上篇）），疫情影響下，葡萄牙房市究竟為何能打敗悲觀預(yù)期，保持韌性呢？或許我們可以從需求端找到答案。

葡萄牙吸引大量海外投資者和移民 

英國“金融時(shí)報(bào)”表示，葡萄牙之所以吸引移民，是因?yàn)樗且粋€(gè)和平的國家，外國人可以免稅。它還聲稱，這有助于國家與低出生率作斗爭。據(jù)英國“金融時(shí)報(bào)”報(bào)道，葡萄牙對外國人的開放心態(tài)、無民粹主義的分裂社會以及提供稅收減免的居留計(jì)劃，使葡萄牙成為移民的避風(fēng)港。葡萄牙的犯罪率在歐盟國家中最低是說服外國人移居葡萄牙的主要原因之一。

*葡萄牙非常住居民（NHR）身份為那些為納稅目的而在該國定居的人提供稅收優(yōu)惠，使他們能夠連續(xù)10年享受稅收優(yōu)惠。

報(bào)紙建議說，這是一種共生關(guān)系。分析師表示，對投資者來說，“在政治日益不和諧的時(shí)代，人們認(rèn)為葡萄牙的社會安寧與其商業(yè)環(huán)境、熟練的勞動力和有吸引力的生活質(zhì)量，都是一種競爭優(yōu)勢?！?/p>

圖表3 葡萄牙注冊外國居民增長率

圖表4 葡萄牙黃金簽證簽發(fā)數(shù)量

對葡萄牙來說，移民是為了解決出生率低、人口老齡化和葡萄牙公民人數(shù)減少的問題?？偫戆矕|尼奧·科斯塔說，移民對打擊人口危機(jī)至關(guān)重要，并希望促使歐洲動員起來反對民粹主義和仇外心理。

根據(jù)去年6月份RIFA（葡萄牙移民局）數(shù)據(jù)顯示，有超過43萬的外籍人士生活在葡萄牙（占葡萄牙人口總數(shù)4%）。來自于巴西、英國、法國、美國和中國的投資者占2018年葡萄牙房地產(chǎn)投資總額的一半。平均而言，每位投資者大約花費(fèi)了42.55萬歐元。

語言并不是巴西人蜂擁到葡萄牙的唯一原因。他們國家的政治、社會和經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定是導(dǎo)致他們購買葡萄牙房產(chǎn)的主要因素。由于大多數(shù)巴西人都是帶著家人和孩子來的，所以公寓里的兩三個(gè)臥室的公寓是他們的首選。接近學(xué)校、社會服務(wù)和工作也是重中之重。在里斯本找兩三個(gè)臥室的公寓。

近幾年來，40,000多名法國人來到葡萄牙享受稅收減免，尤其是歷史、建筑和建筑魅力、陽光、海洋和令人驚嘆的食物。在南部地區(qū)，特別是阿爾加維地區(qū)，法國人更感興趣的是靠近海洋的地區(qū)，那里有成熟的法語社區(qū)。

移居葡萄牙的英國人可以分為兩類：退休者和投資者。第一種人群主要是50歲以上的夫婦，將葡萄牙作為第二家園永久居住或者每年生活若干月。這些居民主要在尋找40萬至100萬歐元不等的房產(chǎn)。首選的位置是阿爾加維，但在里斯本中部和波爾圖仍然有相當(dāng)大的需求。住在海灘或鄉(xiāng)村，附近有高爾夫球場和餐館的地方是他們的首選。

在過去的幾年里，出現(xiàn)了第二種情況：年輕的專業(yè)人士希望在葡萄牙投資或經(jīng)營房地產(chǎn)，這是因?yàn)橛形Φ亩愂諆?yōu)惠以及良好的投資回報(bào)。這些投資者的年齡在25-44歲之間。

除了即時(shí)利潤、租金收入或住房增值等因素外，在2019年，一些經(jīng)濟(jì)原因也促使全球投資者購買海外房地產(chǎn)：

• 英國脫歐；

• 特朗普政府執(zhí)政；

• 中美貿(mào)易戰(zhàn)導(dǎo)致中國買家尋求其他投資目的地；

• 人們對西班牙和葡萄牙這樣的國家越來越感興趣，這些國家提供了較低的房價(jià)和良好的生活質(zhì)量。

與英國脫歐有關(guān)的地緣政治擔(dān)憂減緩了歐元區(qū)的增長(從2018年的50%降至2019年的37%)，貿(mào)易緊張局勢加劇，短期投資計(jì)劃減少(從2018年的35%降至2019年的27%)。盡管如此，在建立業(yè)務(wù)和投資海外房地產(chǎn)方面，歐洲仍然是世界上最有吸引力的地區(qū)。

在葡萄牙，里斯本市仍然是2020年房地產(chǎn)投資的十大目標(biāo)。然而，隨著周邊城市爭相獲得應(yīng)有的關(guān)注，投資者對這個(gè)國家其他地區(qū)吸引力的看法正在逐漸轉(zhuǎn)變。老牌投資者們已經(jīng)做出了一些改變，對他們來說，這些地區(qū)看起來更有希望。

葡萄牙還在培育一種創(chuàng)新文化，為該國的數(shù)字轉(zhuǎn)型打開大門。與其他歐洲城市相比，里斯本的開發(fā)項(xiàng)目比其他主要城市更物有所值，而且寫字樓和房價(jià)也更便宜，因此在該國建立的企業(yè)越來越多。因此，投資者意識到，在旅館、住宅和零售等部門仍有幾種類型的房地產(chǎn)投資。

葡萄牙的房地產(chǎn)價(jià)格在疫情影響下仍然堅(jiān)挺的另一個(gè)原因是，葡萄牙房地產(chǎn)市場仍是過去十年中最好的幾年，因?yàn)楸M管房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，但該行業(yè)仍受到本國房地產(chǎn)(尤其是外國投資)的推動，因?yàn)槠咸蜒赖姆康禺a(chǎn)價(jià)格與倫敦和巴黎等城市的房價(jià)相比，與歐洲其他主要國家相比，仍然非常低，具有較大的上漲空間。（圖表5）

圖表5 歐洲主要國家房價(jià)

圖表6 歐洲主要國家租售比

葡萄牙房產(chǎn)的租售比可以達(dá)到18（中國是48），因此，在如今全球?yàn)閼?yīng)對疫情而采取有史以來規(guī)模最大的貨幣刺激政策的背景下，葡萄牙房地產(chǎn)投資是對沖通脹風(fēng)險(xiǎn)不錯(cuò)的選擇。