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世邦魏理仕愛爾蘭公司(CBRE Ireland)表示，未來幾年，將會有“大量投資”進入愛爾蘭社會福利房領(lǐng)域。過去6個月，投資愛爾蘭房產(chǎn)的需求一直在“上升”，而投資者“熱衷于購買住宅單元和地方政府長期租賃的房產(chǎn)項目”。

愛爾蘭福利房情況

2019年，27%的上榜家庭等7年才有房，愛爾蘭嚴重缺乏社會福利房。十年來，全國各地的地方政府，都拿著長長的住房等候清單。

2019年年中的數(shù)據(jù)表明，有68,693戶等待安置的家庭。2019年，愛爾蘭交付了21,241套住房，而2020年，預(yù)計開發(fā)量不超過15,000個，供缺關(guān)系之緊張，顯而易見。

以首都都柏林為例，都柏林市議會的住房名單上排著16,529戶人家，但2019年，其交付目標只有1,624套，不足排隊人數(shù)的10%，但哪怕這樣，同年交付也未達成預(yù)期，只交付了1,231套住房。

住房問題何去何從？強化租賃模式受青睞

為解決剛需問題，愛爾蘭政府在其“重建愛爾蘭戰(zhàn)略計劃”中，明確表示要以新建、收購、或標準/長期租賃的方式，大量增加福利房數(shù)量，2016-2021年，交付目標設(shè)定為50,000余套福利房。

為達成目標，大量的商業(yè)資本將被引入其中。該政策的出臺，讓投資者清楚地看到，未來幾年，政府將大力關(guān)注公共部門和私企之間的合作，共同交付社會福利房。

在上述所有交付模式中，備受青睞的是長期租賃模式，又稱“強化租賃計劃”。

愛爾蘭政府授權(quán)地方政府與開發(fā)商簽訂長達25年的租約，并以市場價格的95%向開發(fā)商支付房租。

在該模式下，住房的日常維護均由開發(fā)/運營商負責(zé)，能為政府省下不少麻煩。當(dāng)然，相比其前身“標準版租賃計劃”，強化租賃的簽訂并不簡單。它還會涉及到相當(dāng)多的盡職調(diào)查、財務(wù)報表和多輪談判。然而一旦簽訂，政府、開發(fā)商和投資機構(gòu)都將進入省心模式。

投資者為什么會被吸引？長期安全收入流

在整個愛爾蘭房產(chǎn)市場，這類已與政府簽訂了長期租約的福利房備受投資機構(gòu)偏愛，尤其是都柏林市場的機會。

究其原因，還在于安全。

有地方當(dāng)局或政府批準，等于有長期安全收入流，其二，對某些具有社會意識的投資機構(gòu)而言，環(huán)境與社會治理（ESG）標準是其投資決策中的重要考量，而社會福利房因其天然的屬性，將對這部分投資者尤其有吸引力。

在愛爾蘭，解決福利房短缺現(xiàn)象被列為國家首要任務(wù)之一，福利房政策是“重建愛爾蘭”戰(zhàn)略的核心組成。而根據(jù)該戰(zhàn)略中的“強化租賃”方案，地方政府將作為承租方，與開發(fā)商簽署長達25年的長期整租租約，當(dāng)?shù)卣词袌鰞r的95%直接向開發(fā)商支付租金，再轉(zhuǎn)租給有需要的人，因此無需擔(dān)心空置率問題。

另外，福利房和養(yǎng)老院項目已成為政府連續(xù)數(shù)年點名支持的項目，愛爾蘭移民局INIS也明確表示，投資移民申請中，福利房和養(yǎng)老院為優(yōu)先考慮的投資類別。

因此，政府的支持以及項目完善的退出機制，愛爾蘭福利房項目受到了眾多投資人的青睞，成為愛爾蘭投資移民界的一面“旗幟”。

目前，愛爾蘭移民局已全面取消窗口期！申請人可以隨時遞交申請，不再受窗口期限制！

本文節(jié)部分選自 CBRE 2020年7月報告《社會福利房將是下一輪投資風(fēng)口嗎？》