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先說(shuō)結(jié)論，在美國(guó)投資房產(chǎn)指望在短期迅速增值按照目前情況來(lái)說(shuō)基本不可能實(shí)現(xiàn)，長(zhǎng)期持有及招租就是第二條路，租金就成為了主要的投資回報(bào)。整體來(lái)說(shuō)，美國(guó)住宅類(lèi)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較小，回報(bào)穩(wěn)健，是值得考慮的一個(gè)投資項(xiàng)目。

就個(gè)人房產(chǎn)投資而言，美國(guó)房產(chǎn)投資與中國(guó)非常大的不同點(diǎn)是，相較于國(guó)內(nèi)的炒房熱，了解中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)的人都知道買(mǎi)房最關(guān)鍵的下手速度快。否則，一眨眼的功夫，房?jī)r(jià)就會(huì)翻好幾倍，后悔都來(lái)不及。在中國(guó)這種房地產(chǎn)市場(chǎng)中，根本不用在意空置的問(wèn)題，巨額的房產(chǎn)的升值空間能夠在短期內(nèi)就讓很多投資者收回成本，并且賺的盆滿缽滿。

可惜這種壯觀的景象在美國(guó)并不多見(jiàn)，除部分被炒（玩）熱（壞）了的地區(qū)?？傮w而言，房?jī)r(jià)的爬坡是個(gè)緩慢平穩(wěn)的過(guò)程。期望五年內(nèi)能倒手大幅盈利的，基本上只有舊房翻新之類(lèi)的工程活；而期望房產(chǎn)自然增值的，一般需要5-10年。 

那么在美國(guó)投資房產(chǎn)，長(zhǎng)期持有及招租就是很多投資者的主要選擇，租金也就成為了主要的投資回報(bào)。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）在2015年4月至2016年3月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在美國(guó)當(dāng)時(shí)所有的外國(guó)購(gòu)房者中，來(lái)自中國(guó)的買(mǎi)家投資數(shù)量排名第一，購(gòu)買(mǎi)總金額為270億美金，遠(yuǎn)超排在第二位的加拿大人（89億），且中國(guó)買(mǎi)家人數(shù)比例占海外買(mǎi)家總數(shù)的14%，也遙遙領(lǐng)先。很多人知道投資房產(chǎn)會(huì)有回報(bào)，那投資房產(chǎn)具體的回報(bào)率該如何計(jì)算呢？

 對(duì)于將在美購(gòu)置房產(chǎn)作為一種投資方式的人來(lái)說(shuō)，計(jì)算購(gòu)房回報(bào)率時(shí)主要考慮兩大因素：

1. 房屋本身的增值回報(bào)率。

有人會(huì)擔(dān)心房子會(huì)折舊導(dǎo)致房屋貶值，但值得注意的是，美國(guó)購(gòu)房所購(gòu)建筑物下的土地也永遠(yuǎn)屬于業(yè)主，并且隨當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展而升值。如下圖所示，近年來(lái)灣區(qū)房產(chǎn)逐年增值，特別是好學(xué)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)即使在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候也沒(méi)有大幅度貶值。持有一套房產(chǎn)如圖持有一只股票，不但每年可獲得固定分紅，還擁有未來(lái)資產(chǎn)增值的機(jī)會(huì)。從這個(gè)角度看，在美國(guó)投資房產(chǎn)回報(bào)率是很可觀的。

2.房屋的租金回報(bào)率。

 先了解現(xiàn)金買(mǎi)房的租金回報(bào)率的計(jì)算公式：

租金回報(bào)率 = 凈房租年收入 / 購(gòu)房總價(jià)

凈房租年收入= 年租金收入 - （房屋持有費(fèi)用 + 出租產(chǎn)生的相關(guān)支出）

根據(jù)這個(gè)公式，首先我們來(lái)計(jì)算，

1.房屋租金年收入

房屋租金年收入的估算可以使用附近社區(qū)同等條件的出租房屋的租金作為參照。充分利用好經(jīng)紀(jì)人的信息優(yōu)勢(shì)，確認(rèn)周?chē)葪l件已出租的五到十套房屋，篩選出出現(xiàn)次數(shù)最多的租金價(jià)格，房屋租金年收入應(yīng)使用比該數(shù)字稍低的價(jià)格，即可大致框定房屋租金年收入。

2.房屋持有費(fèi)用及出租產(chǎn)生相關(guān)支出

一般包括：房產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)、社區(qū)費(fèi)、維修費(fèi)、空置期分?jǐn)?、出租管理費(fèi)等等。

房產(chǎn)稅:房產(chǎn)稅的稅率在每個(gè)州有所不同，從1%到3%不等，所以購(gòu)房之前應(yīng)先搞清楚目標(biāo)房屋的稅率。

房屋保險(xiǎn)：根據(jù)房屋價(jià)值、投保內(nèi)容保險(xiǎn)費(fèi)用不等。

社區(qū)費(fèi)：獨(dú)立屋一般沒(méi)有社區(qū)費(fèi)，但有些獨(dú)立屋所在的區(qū)域有社區(qū)規(guī)劃、大門(mén)及社區(qū)公共設(shè)施，因此要交社區(qū)費(fèi)。

空置期分?jǐn)?通常購(gòu)買(mǎi)的房屋很少能立刻找到租戶，總會(huì)有一段空置時(shí)間，因此在計(jì)算每年平均凈房租收入的時(shí)候，應(yīng)把空置時(shí)期的租金扣除。一般租賃合同為一年期, 到期可續(xù)約。我們以?xún)赡曜饧s計(jì)算，平均空置時(shí)間估計(jì)為一個(gè)月，空置期分?jǐn)偟絻赡昙窗雮€(gè)月租金。由此可見(jiàn)合理的房租價(jià)格可以有效的減短空置期。

物業(yè)管理費(fèi)：另外，海外投資人士往往并不居住于美國(guó)，對(duì)于房產(chǎn)的打理往往要借助物業(yè)管理公司。物業(yè)公司的收費(fèi)一般是月租金的6%-12%不等，具體取決于服務(wù)內(nèi)容。除非當(dāng)?shù)赜杏H朋好友可以托付，才可以省下這筆服務(wù)費(fèi)用，否則物業(yè)管理費(fèi)也是成本計(jì)算的一部分內(nèi)容。

以實(shí)際案例來(lái)具體分析一下租金回報(bào)率的組成情況，情況就十分明朗了。

在美國(guó)加州，房子出租后的毛租金回報(bào)率一般可達(dá)到7-9%?？鄣舫钟谐杀竞凸芾沓杀荆瑑艋貓?bào)率平均 在5-6%之間。例如，在美國(guó)加州洛杉磯東區(qū)Eastvale城市，目前三十五萬(wàn)美元可以買(mǎi)到一套三千英尺（大約280平方米）的四房獨(dú)立屋，它的真實(shí)平均租金 為$2300左右，也就是年租金$27600，平均租金的回報(bào)率是7.8%。

請(qǐng)看以下表列：

最后，根據(jù)以上公式計(jì)算，如果投資回報(bào)率在3%-10%之間，那么恭喜你，你的投資是正確的。整體來(lái)說(shuō)，美國(guó)住宅類(lèi)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較小，回報(bào)穩(wěn)健，值得考慮。